Immobilien Bewertung
DATA SCIENCE
IMMOBILIEN BEWERTUNG
Immobilienpreisindizes sind statistische Methoden, um Millionen von „verrauschten“ (anonymisierten und pseudoanomysierten) Transaktionsdaten sinnvoll zu nutzen und ein genaues Gesamtverständnis der historischen Entwicklung aus Teilmärkten zu gewinnen.
Analyse
Datenwissenschaftliche Anwendungen für Investitionen haben sich im Finanzbereich bereits stark verbreitet, und heute machen datengesteuerte Computermodelle bis zu 80% des Handels aus (Datenanalysesystem "Aladdin" von BlackRock).
Im Gegensatz zu börsennotierten Aktien stellt jedoch jede gemeldete Transaktion bei Immobilien den Austausch eines einzigartigen Vermögenswerts dar - und keine zwei Immobilien sind identisch. Selbst wenn zwei Einheiten in ein und demselben Gebäude sind, können sie sich drastisch unterscheiden, und die Preisgestaltung kann somit beträchtliche Unterschiede aufweisen.
Dies stellt ein spezielles Problem für Immobilien dar: Wie können wir große Datensätze nutzen, um die Leistung einzelner Teilmärkte zu verstehen? Die Verwendung einfacher Durchschnittswerte historischer Transaktionen kann zu Verzerrungen führen, wenn die Art, der in jedem Zeitraum getätigten Transaktionen variiert, und es ist subjektiv zu bestimmen, welche Immobilien in den Durchschnittswert ein- oder ausgeschlossen werden sollen, so dass verschiedene Forscher zu unterschiedlichen Bildern der historischen Leistung kommen können.
Im Gegensatz zu börsennotierten Aktien stellt jedoch jede gemeldete Transaktion bei Immobilien den Austausch eines einzigartigen Vermögenswerts dar - und keine zwei Immobilien sind identisch. Selbst wenn zwei Einheiten in ein und demselben Gebäude sind, können sie sich drastisch unterscheiden, und die Preisgestaltung kann somit beträchtliche Unterschiede aufweisen.
Dies stellt ein spezielles Problem für Immobilien dar: Wie können wir große Datensätze nutzen, um die Leistung einzelner Teilmärkte zu verstehen? Die Verwendung einfacher Durchschnittswerte historischer Transaktionen kann zu Verzerrungen führen, wenn die Art, der in jedem Zeitraum getätigten Transaktionen variiert, und es ist subjektiv zu bestimmen, welche Immobilien in den Durchschnittswert ein- oder ausgeschlossen werden sollen, so dass verschiedene Forscher zu unterschiedlichen Bildern der historischen Leistung kommen können.
Selektion
Alternativ kann die Analyse auf den Vergleich von Preisänderungen bei Immobilien beschränkt werden, die bereits mehrmals verkauft wurden. Diese Methode wird als "Wiederholungsverkauf" bezeichnet, d. h. die Verfolgung der Preisveränderung bei ein und demselben Objekt im Laufe der Zeit. Die US-amerikanischen Case-Shiller-Indizes oder Germanys Thomas Daily Index sind ein bekanntes Beispiel für diese Technik.
Grundsätzlich ermöglichen diese Methoden den Nutzern, die menschlichen Kapazitäten zu übertreffen, indem sie mit mehr Daten arbeiten, als eine einzelne Person manuell auswerten könnte, um genaue Signale für die Entwicklung des Immobilienmarktes zu erzeugen. Millionen von Zeilen mit verrauschten Transaktionsdaten können mit Informationen über den Ort, Immobilienmerkmale, demografische Daten und mehr kombiniert werden, um granulare Teilmarktindizes zu erstellen. So können Indizes beispielsweise die Immobilienrenditen in bestimmten Postbezirken aufzeigen. Die Indexierung hilft bei der Ermittlung historischer Trends, was wiederum für die aktuelle Preisgestaltung und künftige Renditen nützlich ist.
Grundsätzlich ermöglichen diese Methoden den Nutzern, die menschlichen Kapazitäten zu übertreffen, indem sie mit mehr Daten arbeiten, als eine einzelne Person manuell auswerten könnte, um genaue Signale für die Entwicklung des Immobilienmarktes zu erzeugen. Millionen von Zeilen mit verrauschten Transaktionsdaten können mit Informationen über den Ort, Immobilienmerkmale, demografische Daten und mehr kombiniert werden, um granulare Teilmarktindizes zu erstellen. So können Indizes beispielsweise die Immobilienrenditen in bestimmten Postbezirken aufzeigen. Die Indexierung hilft bei der Ermittlung historischer Trends, was wiederum für die aktuelle Preisgestaltung und künftige Renditen nützlich ist.
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